香港最坚挺的住宅租赁市场也熊迹显露?租金指数已连跌10个月

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作为地产中介,黄主管当然不愿意承认租房市场已经出现疲态甚至会持续下行。但事实是,近8%的调整,就住宅租赁市场来说,已经是一个不小的跌幅。而且这还只是7月至8月的跌幅,如果结合7月之前的房地产跌幅,截至8月中,香港住宅租赁市场的租金跌幅极可能已经比2019年8月高位下滑了近20%。

一名主管模样的中介(黄先生)很热情地向我递上名片。得知我想咨询近期的租盘价格,他查了一下内部系统后总结说,近期的租房价格有所下滑,但业主降价意愿并不如想象中强烈。

通常一个市场的价格从高位回落20%,已被认定是熊市。如果黄先生所说的7月至8月的下跌幅度接近8%是个普遍现象,再加上截至6月市场指数已经从高位滑落10.43%,那么可以说,香港的租金指数似乎很快就要进入熊市区域。

从宏观形势来看,受新冠疫情影响,香港首季GDP增长按年跌8.9%,是有纪录以来最大单季跌幅,7月20日披露的失业率高达6.2%,超越金融海啸时水平,创逾15年来最高数据。宏观经济的疲弱,对于租金并不是一个好消息。

随着美联储降息以及量宽的推行,由于香港跟住美联储的量宽,香港银行业也普遍采取了近乎为零的存款利率,这导致放在银行的钱越来越不值钱。

对于购房者来说,即便H上升,其最高按揭利率也会保持在上限2.5%水平而不会更高。该按揭利率远低于中国内地目前的按揭水平,也远低于大部分的发达经济体。尽管H上升有可能令购房者成本上升,但并不一定导致投资失利。

差饷估价署8月份的报告披露,全港的住宅价格比起2019年的最高位平均下跌了3.83%,但是不同地区的不同楼盘跌幅不一。

其次,按揭基准利率处于历史低位,1年内下跌近90%。

香港近期最流行的是H+1.5% / P-2.5% (P=5%),其中H即HIBOR,P是最优惠利率,以中银香港为例是5%。如果H为0.23%,那么年化的按揭利率即0.23%+1.5%=1.73%。由于H值是每个月变动的,因此通常银行会设置一个上限,在上例中即不超过P-2.5%=5%-2.5%=2.5%。其含义即,一旦H值上升,导致H+1.5%超过了2.5%,则按揭利率将锁定在2.5%的水平,而不会再继续随H值而升。

因为大部分情况下,H上升反映的是经济已经开始迅速回暖,市场交投上扬,物价开始较快上升——在这种情况下,业主可以提升租金,从而将租金回报率与按揭利率的息差保持在正数水平。

在疫情得到控制的5-6月份,差饷估价署评估的ABCDE五类房源中,有三类(BCE)的租金均出现了明显的反弹迹象,这说明一旦香港重启经济,租金的反弹将是非常迅速的。

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在美联储今年激烈的量宽措施和经济衰退的双重夹击之下,香港金管局也只能跟进美国的宽松政策。香港按揭市场常用的基准利率——1个月银行间拆息利率(HIBOR,简称“H利率”)——已经从2019年11月的2.75%劲跌至2020年8月中的0.23%。这相当于1年内按揭利率几乎下调了2.5%。

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租金回报率仍支持购房出租

“该区最近的一笔成交是南丰新村的两居室,从1.8万港元跌至1.65万港元。”黄说。他认为,这个跌幅百分比虽然大,但实际金额才千把块港元,属于正常波动范围,更多的业主实际上还在观望中,并没有大幅调降租金价格的意愿。

如果打算在香港买房出租,从上述各项因素的分析看来,未来一段时间未必不是投资房地产的好机会。

在香港港岛太古城附近的一家利嘉阁地产内,能坐10个人的办公室,只有3个人到岗,全部戴着口罩。这是7月开始的第三波疫情下香港社会的标配:即便是公司办公室内部场所,也必须配戴口罩,而且号召各雇主允许员工在家办公,很多行业因此开启了WFH(居家办公,work from home)模式。一些不需要见客的金融机构几乎全员WFH,而地产中介公司显然无法做到这一点。

这个问题可能不容易回答。租金回报率不仅与租金有关,还与房价有关;而买房出租则不仅是与租金回报率有关,更与按揭利率、可贷款比例以及资金是否有其他更好的投资渠道有关。

从具体类别来看,A类的小户型和D、E类的豪宅跌幅均超过10%,分别达到11.02%、10.43%及12.25%;而大部分中产家庭居住的B、C类跌幅同为9.4%,比全港平均水平稍好一些。

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最新发布的这份报告显示,截至6月份,全香港住宅租赁市场的租金指数从2019年8月的近2年高位200.1下跌至179.4,跌幅近10.43%。而且,该指数已经连跌10个月,创造香港有记录以来最长的租金下跌周期。

而且,由于第三轮疫情扩散迅速,8月可能并不是市场下滑的底部。在疫情形势日益严峻的情况下,港府7月22日起要求所有市民在室内场所均需佩戴口罩;延长有关食肆及其他处所的社交距离措施。种种措施都会导致租房市场交投趋冷。

最后,银行存款利率几乎为零,逼着投资者入市。

根据香港几大地产代理商的数据,随着第三波新冠肺炎疫情确诊数字企稳不再上升,加上缺乏新盘开卖,二手成交已经出现明显的回暖迹象。四大代理在十大屋苑在刚刚结束的周末日分别取得7至20宗二手成交的案例。其中,中原地产的十大屋苑近两日达到20宗成交,按周上升42.9%,连续两星期出现上升,更创14周新高。

再次,香港按揭成数高,提供了高倍的杠杆。

对于大部分散户而言,能获得银行合法提供的如此之高倍数的杠杆,而且还有可以自用的实物做抵押而不用担心被银行call margin(追缴保证金),是任何金融市场工具都难以比拟的。

截至2020年8月,金管局批出的按揭成数仍然处于高位(注:按揭成数即贷款金额占房价比率)。例如,成交价在800万以下的房子,可以向银行借足9成贷款,800-1000万的房子可以借足8成。

现在的问题是,租金回报率如果持续下行,买房出租还会是一门好生意吗?

比较有意思的是,和租金指数的全面明显下行相比,香港各类私人住宅的租金回报率却没有呈现出明显跌幅。

一方面是接近0.002%的储蓄回报率,一方面是高杠杆之下的租金回报率,以及未来经济好转时的房价继续增长空间。从这几项来对比考虑,投资者不难做出选择。

美联物业住宅部行政总裁布少明对港媒解释,楼市过去两年经历贸易争端、社会事件及新冠肺炎的冲击,一度淡静,但同时也积累了相当的购买力,近期有稳步爆发的迹象。随着未来确诊人数减少,本地的刚需会不断释放。他认为,楼价短期内仍然有下调空间,加上没有大型新盘推售,有助于二手市场的成交。

以香港本地人最喜欢的存款银行汇丰银行为例,存款达到港元15万或以上,才享有年化0.001%的利率,如果存款100万或以上,将会额外得到0.001%的利率,即总收益为0.002%!

香港稍大一些的地产中介公司都有一个内部交易信息系统,可以很快查到近期的成交价和业主主盘价格。根据黄先生的粗略计算,太古城附近大型屋苑的租金价格比7月的高位下跌了约8%。

考虑到香港受疫情影响,经济处于严重衰退之中,金管局难以在此时提升基准利率。从外围环境来看,美联储公开市场委员会3月份决定将联邦基金利率目标区间调降100个基点,直接降至0~0.25%的近乎零利率水平。与此同时,美联储急剧扩张其资产负债表,从2020年1月的4.15万亿美元飚升至2020年8月的6.96万亿美元,这些都令市场利率一时难以上升。

经过2019年的动荡和2020年的全球新冠疫情后,一度被投资者认为“香港最坚挺市场”的住宅租赁市场也出现了熊迹。

从报告来看,市区的豪宅类楼宇(DE类别)下跌幅度最大,比2019年的高位回调了9.1%,对于投资楼宇的人来说,楼价的下跌很可能可以弥补这两类楼宇的租金下跌幅度(10.43%和12.25%)——要知道,楼价的下跌反映在成交上是一次性的,而租金的下跌则有可能在年内出现较大的变动。

香港差饷物业估价署(差饷署)8月份发布了截至2020年6月的全香港各类住宅租金指数报告,从中可以看出,在经历了众多艰难时刻之后,香港的住宅租赁市场正向熊市迈进。

“一些业主甚至选择了封盘,”他说。他举例说,有个可租可售的楼盘,业主在等待了两个月之后,决定封盘出国旅游,打算过大半年等疫情过后再回港处理楼盘。

在北角,一个地产中介告诉我,以往该区每个月都会有不少成交,但进入7月,连询价的租房者都少了很多。

如此之低的按揭利率,意味着在大部分情况下,只要租金回报率稍高于1.73%,购房者就能实现以租养供,甚至借助高倍杠杆获取更大的回报。根据差饷估价署的报告,截至2020年6月,所有类别的私人住宅租金回报率均远高于1.73%,显示投资者还有一定的盈利空间。在五大类别中,E类投资回报率最低只有1.9%,但是考虑到它的跌幅较大,下跌速度也较快,因此不排除随着房价下跌,其租金回报率会企稳。

差饷署把全香港的住宅按实用面积分成五大类,A类为39.9平方米以下住宅,B类是40~69.9平方米,C类是70~99.9平方米(已经迈入准豪宅行列),D类是100~159.9平方米的大型住宅(豪宅);E类是160平方米以上住宅(超级豪宅)。

首先,住宅价格已经出现明显的回调。

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租赁市场熊迹可见

在房地产的高杠杆吸引情况下,只要租金回报率高于按揭利率,都能将收益放大至少8-9倍。因此,只要业主仍然长期看好香港前途,买入房子出租仍然是一个不错的选项。

| 资料来源:分析之师网(https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php)

从差饷估价署的数据也不难看出,租金回报率与住宅的面积往往是呈反向走势的,小户型的租金回报率往往高于中户型及大户型,这也解释了为什么香港房地产投资者喜欢买小户型的私人住宅——这类住宅单价贵,但是总价便宜,出租率高而且租金单价高于大户型,特别是豪宅,因此特别受投资者欢迎。

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一方面是价格指数下滑,另一方面是宏观经济衰退之下的交投愿意减弱,这对于濒临熊市的租房市场来说,不是一个好的预兆,因此目前难言租金是否已经下滑见底。

在香港,IPO新股市场打新股融资的杠杆也不过是90%左右,而新股价格波动较大,万一上市后价格暴跌,获中签的投资者极有可能会被要求追缴保证金。

随着租金下行,香港私人住宅物业的租金回报率只是从2019年8月小幅回落。A类小户型从去年8月的2.7%跌至2020年6月的2.4%;B类从2.4%跌至2.2%;C类从2.3%跌至2.1%;D类豪宅从2.1%跌至2%;E类超级豪宅从2.2%跌至1.9%。(注:相比香港,内地一线城市的租金回报率均低于2%。)

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作者: 云彩店

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